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各乡镇人民政府、街道办事处，市直及中省郴驻资各单位：
《资兴市规范农村宅基地审批和住房建设管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
资兴市人民政府办公室
2022年7月4日
资兴市规范农村宅基地审批和住房建设
管理办法
第一章 总则
第二章 规划和用地
第三章 建房申请和审批
第四章 建设和管理
第五章 责任追究
第六章 附则
第一章 总 则
第一条 为了规范农村宅基地审批和村民住房建设与管理，节约集约利用土地，建设生态宜居美丽乡村，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）、《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》（湘政办发〔2021〕78号）、《郴州市农村村民住房建设管理条例》和《郴州市人民政府办公室关于进一步规范农村村民建房管理的通知》（郴政办发〔2022〕12号）等文件精神及相关法律法规和规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域内农村宅基地审批管理和农村村民（指有农村宅基地资格权的农村集体经济组织成员）新建、改建、扩建农村住房的建设活动及监督管理。
本办法所称规范农村宅基地审批和住房建设，是指农村村民申请宅基地以及对新建住房或者对现有合法住房进行改建、扩建、重建。
第三条 农村住房建设，应当遵循耕地保护、规划先行、先批后建、一户一宅、生态环保、安全适用的原则。坚持依法管理和村民自治相结合，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。
第四条 市人民政府负责本行政区域内规范农村宅基地审批和住房建设的统一领导和考核监督管理。
市农村人居环境整治（规范农村村民建房）领导小组负责组建规范农村村民建房管理专班，建立规范农村村民建设日常调度工作机制。
农业农村部门负责村民住房建设的宅基地监督、管理和服务工作。
自然资源部门负责村民住房建设的规划、农用地转用、房屋权属登记等监督、管理和服务工作。
住房和城乡建设部门负责村民住房建设的设计(组织编制《农村住宅建设图集》)、工程质量、施工安全、农村建筑工匠培训等监督、管理和服务工作。
东江湖风景名胜区管理处负责东江湖风景名胜区内农村村民建房的前置审核和房屋外观风貌等相关管理服务工作。
财政、交通运输、林业、水利、发改、公安、民政、生态环境、文旅广体、应急管理、消防救援、电力等有关部门和单位按照各自职责，做好农村村民住房建设管理相关工作。
乡镇人民政府（街道办事处）具体负责村民住房建设的管理和服务工作。根据法律、法规授权以及市人民政府有关部门委托实施农村村民住房建设有关行政审批和综合执法。
村民委员会应当在乡镇人民政府（街道办事处）的指导下，协助乡镇人民政府（街道办事处）开展村民住房建设的管理和服务工作。组织拟定有农村宅基地和住房建设自治管理内容的村规民约，经村民委员会讨论通过后实施；对农村住房建设中的违法行为进行劝阻，并向乡镇人民政府（街道办事处）及时报告。
村民委员会要明确一名职业化干部兼任建房协管员，村民小组组长兼任建房信息员，接受乡镇人民政府（街道办事处）的业务指导和监督。
农村建房理事会指导村民签订建房质量安全责任承诺书,协助村民委员会做好规范农村村民建房管理工作。
任何单位和个人都有权对非法占用耕地、违法违规建设住房的行为进行举报、投诉。
第二章 规划和用地
第五条 乡镇人民政府（街道办事处）应当依法组织编制村庄规划。
村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，适度集中布局，体现地域和农村特色。通过规划和引导村民自治的形式，在一个相对集中的自然村，合理布局村庄，统一建房图集、外观造型、房屋色彩，彰显湘南民居的地方特色。
村庄规划应当包括土地利用、公共基础设施建设、农村村民住房建设布局、乡村风貌、人居环境等内容。
乡镇人民政府（街道办事处）在村庄规划编制完成前，可以将乡镇国土空间规划（土地利用总体规划）作为村民住房建设和宅基地管理的依据。
村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
经批准的村庄规划不得擅自修改，确需修改的，应当依法按原审批程序批准。
第六条 建房选址应当遵守下列规定：
（一）符合乡镇国土空间规划和村庄规划，节约使用土地；
（二）村民建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空等危险区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡建房的，应严格按照切坡建房有关技术规范执行，确保建房安全。
（三）符合公路沿线、高速公路沿线、电力线路、铁路线路安全保护区范围、机场周边、河湖岸线区域、生态保护区等有关控制标准。
（四）坚持集约节约用地，严格控制农村建房规模。农村住宅使用宅基地面积不得超过规定的面积标准，住房层数不超过3层（公寓式联建的除外），总高度不超过12米（包括坡屋顶）。全面落实农村住房“带图审批”制度，村民申请建房时应选择村庄规划相关图集，采用《农村住宅建设图集》。乡村建设规划许可证应载明农村住房建设位置、建筑层数、高度、面积，并附经审定的设计方案或通用图集。
1.城市集中建设区原则上不再进行单宗分散的宅基地审批。
2.其他规划农村宅基地区域：1人户申请农村宅基地建住宅的用地面积不超过60平方米，2人户以上（含2人）用地面积不超过120平方米。
3.人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村民小组，乡镇人民政府（街道办事处）在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取集中联建等方式，参照人均建筑面积60平方米的标准保障农村村民实现户有所居。鼓励结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建村民住房，引导新建村民住房适度有序集中。
（五）法律、法规的其他规定。
农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民住房建设应当充分利用原有宅基地、空闲地、荒地和其他未利用地。
第七条 村民住房建设用地实行计划管理。农村村民建设住房应当依法办理宅基地用地审批和建房规划许可。
涉及占用农用地及未利用地的，各乡镇人民政府（街道办事处）每季度初结合实际建房需求及本辖区当年度农村村民建房新增建设用地计划上报市农业农村局，市农业农村局汇总审核通过后形成全市农村建房新增建设用地需求及时通报市自然资源局，由市自然资源局依法报市人民政府及省人民政府，经批准后由乡镇人民政府（街道办事处）逐宗落实到户，未办理农用地转用的乡镇人民政府（街道办事处）不得审批农村宅基地。
强化耕地保护，农村宅基地应尽量使用空闲地，不占、少占耕地。确需占用耕地的，由乡镇人民政府（街道办事处）负责补充所占耕地数量相等、质量相当的耕地来落实耕地占补平衡。有关耕地的确认、验收资料，作为农用地转用审批的必备材料。
第八条 在自然保护地、饮用水源保护区以及生态保护红线范围等敏感区域的村组及《兴宁—白廊片区空间规划》的核心区域、白廊环湖路沿线（长盈头至中洞渔场段、规划中的环湖公路三期）第一级山脊线以内的村组以及东江、滁口、清江、黄草、八面山等其他环东江湖乡镇（街道）临湖第一级山脊线以内的行政村（简称东江湖沿湖乡镇村），农村村民建房按保护规划及自然资源、林业、生态环境、风景名胜区管理、农业农村等部门单位相关政策规定执行，其建房审批按照本办法第三章第十四条执行。
第三章 建房申请和审批
第九条 农村村民符合下列条件之一的可以申请建房：
（一）具备分户条件，确需另立家庭户建设住宅的；
（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；
（三）原有住房因灾毁需要重建或因自然灾害需要搬迁的；
（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；
（五）原有依法取得的宅基地被依法征收后没有进行拆迁安置的；
（六）法律、法规及县级以上人民政府规定的其他情形。
第十条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，其建房申请不予批准：
（一）不是本集体经济组织成员的；
（二）不符合国土空间规划（土地利用总体规划和城乡规划）、村庄规划的；
（三）不符合一户一宅规定或超过规定面积的；
（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
（五）所申请的宅基地存在权属争议的；
（六）原住房因政策性征收、移民等原因搬迁拆除，已享受安置的；
（七）法律、法规和市人民政府规定的其他情形。
第十一条 村民申请建房，应当持下列材料向村民委员会提出申请：
（一）住房建设申请书；
（二）住房建设审批表；
（三）申请人身份证和户口簿；
（四）住房建设设计方案或者从村民住房建设图集选取的设计方案。
异地新建住房的，应当提供同意自愿退出原宅基地以及其他附属设施用地，并按规定交由集体经济组织调剂处理的承诺书。
村民住房建设申请书、审批表、承诺书和公示牌格式，由市农业农村部门会同市自然资源、住建部门制定并公布。
第十二条 农村村民住宅用地，由乡镇人民政府（街道办事处）审核批准。
（一）提出申请。符合农村宅基地申请条件的农户，以家庭户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请。
（二）村组会评、审查。村民小组收到申请后，应当在5个工作日内提交村民小组会议讨论或建房申请人持经本村民小组2/3以上农户签字的报告，村民小组应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示时间5个工作日无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。
村建房协管员收到村民申请后，应指导农村村民规范填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，代表村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、村民小组的意见等。村民委员会应当在5个工作日内出具书面意见报送乡镇人民政府（街道办事处）。审查没有通过的，及时书面告知村民小组和申请建房农户。
（三）农村宅基地受理、审核批准。乡镇人民政府（街道办事处）收到村级组织同意上报的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、原《集体土地使用证》、申请人身份证和户口簿并受理后，应当在5个工作日内组织农业综合服务中心、自然资源所等相关站所工作人员进行现场勘察、材料审核，城市集中建设区范围内的应邀请市自然资源部门共同参与审查。
涉及林业、生态环境、水利、电力、交通等部门的要及时征求意见并由乡镇人民政府（街道办事处）组织联审。需占用林地建房的，由市林业局依法办理占用林地审批手续。乡镇人民政府（街道办事处）根据申报材料和各部门联审结果，在3个工作日对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，同时发放《乡村建设规划许可证》，并将审批结果通知申请人所属村民委员会及村民小组。
村民建房必须统一在“湖南省农村住房规划建设管理平台”上进行审批。使用农用地建房的，完成宅基地审批后5个工作日内在“湖南省市县批准用地省级备案系统”中完成备案。
第十三条 乡镇人民政府（街道办事处）应当公开村民住房建设申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批权限、审批程序、审批时限以及村民住房建设年度用地计划，并公布建房审批结果。
村民委员会应当协助乡镇人民政府（街道办事处）在辖区内公布前款事项。
第十四条 东江湖沿湖乡镇村所涉及农村村民建房的审批实行部门联合会审制度，执行情况由农村人居环境整治（规范农村村民建房）工作领导小组进行全程领导和监督。联合会审由市农村人居环境整治（规范农村村民建房）工作领导小组办公室牵头，市农业农村、东江湖风景名胜区管理、生态环境、自然资源、住建、林业、交通、电力、属地乡镇人民政府（街道办事处）等部门单位为成员单位。部门单位、乡镇（街道）行政一把手为联合会审第一责任人，对应职能部门的分管领导和工作负责人为直接责任人，负责相关具体业务审批工作。该区域内的农村村民建房先由属地乡镇人民政府（街道办事处）组织相关部门机构进行初审，经市业务部门现场核实通过后，由乡镇人民政府（街道办事处）向市农村人居环境整治（规范农村村民建房）领导小组办公室申请联合会审，由市农村人居环境整治（规范农村村民建房）领导小组办公室牵头，统筹协调联合会审相关成员单位，根据村民建房申请数量情况定期（每月相对固定1-2天）到沿湖相关乡镇（街道）开展村民建房集中联合会审。
乡镇人民政府（街道办事处）、村级组织应按照“先规划、后许可、再建设”的原则，对环东江湖周边乡村建设活动实行全面有效监管。东江湖风景名胜管理处、郴州市生态环境局资兴分局、市住建局、市农业农村局、市自然资源局、市林业局和乡镇人民政府（街道办事处）应当按照自然保护地、土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定，及时发现、制止、整治和查处各类违法建设行为，对已经在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的，依法予以整治，确保不新增违法建设，加快消化存量违法建设。
第四章 建设和管理
第十五条 严格按照《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监督的通知》（湘政办发〔2021〕78号）文件精神，落实“六到场”工作制度，即：批前选址踏勘到场、批后定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、建成竣工验收到场。
乡镇人民政府（街道办事处）应当在建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后5个工作日内，会同村民委员会到现场进行免费定位放线，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和风貌，设立村民新建房屋施工公示牌，并根据建设施工进度组织验线。定位放线后，村民住房建设方可开工。
第十六条 住建部门和乡镇人民政府（街道办事处）支持、鼓励村民选择建筑技能培训合格的建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，指导建设住房的村民与农村建筑工匠或者施工单位签订施工合同，明确相关权利义务，约定质量安全要求、施工安全责任、保修期限等内容。
农村村民建设住房可以参照住房建设施工合同示范文本订立合同。农村村民住房建设施工合同示范文本由住建部门制定。
第十七条 建房户主和农村建筑工匠（建筑施工企业）应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工。农村建筑工匠（建筑施工企业）不得为未取得规划许可和用地审批，或者违反规划许可、用地审批规定的村民进行住房建设。
鼓励农村建房包工负责人为本人和所雇人员购买人身意外伤害商业保险。
第十八条 加强农村村民建新房拆旧房的监管。
原址重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房建成3个月内拆除。
异地新建的，原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应签署《农村宅基地使用承诺书》，承诺在规定时间内自行拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。逾期不拆除的，由乡镇人民政府（街道办事处）组织拆除。
为确保住房安全，严格控制农村房屋修缮改造，切需要修缮改造的须经乡镇人民政府（街道办事处）、市业务主管批准后方可实施。
农村村民应当按照承诺书的承诺先拆除原有建筑物，将旧宅基地退回集体经济组织后，新建住房方可办理不动产登记。对经过审批同意、按图建房、建新拆旧、验收合格的分散建房户和参照示范图集、风貌协调的集中建房户给予适当补助奖励，其中集中建房点用于配套规范建房基础设施建设，不发放到个人。具体资金奖补办法由市农业农村局结合工作实际牵头制订。
第十九条 农村村民应自取得《农村宅基地批准书》之日起2年内开工建设，逾期未开工该证自动失效，需重新申请办理。
第二十条 房屋竣工后，建房农户应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府（街道办事处），并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到核实申请之日起5个工作日内安排村民委员会、农业综合服务中心、自然资源所等相关站所工作人员到现场核实验收。
委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。农村住房验收不合格的，不得入住。
第二十一条 通过验收的农户，可以向当地乡镇人民政府（街道办事处）自然资源所申请办理不动产登记。城市集中建设区范围内的农民建房由市自然资源局组织验收并出具验收意见。
第二十二条 乡镇人民政府（街道办事处）应当建立村民住房建设管理档案，实行一户一档。村民住房建设管理档案应当包含宅基地用地、建设规划手续、设计图纸等。
第二十三条 住建部门应当会同人社部门、一户一产业办对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，建立建筑工匠质量安全责任追究和公示制度。
第二十四条 乡镇人民政府（街道办事处）负责农村建房的监督和综合执法工作，应当建立动态巡查制度，及时发现、制止和查处辖区内村民违法建房行为。
乡镇人民政府（街道办事处）以及住建、自然资源、农业农村等有关主管部门应当按照土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定，对已经在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的，依法予以整治。
第二十五条 市农业农村部门牵头建立村民违法建房举报制度，及时受理和调查处理举报线索。
第二十六条 市农村人居环境整治（规范农村村民建房）领导小组建立村民住房建设管理考核制度，对下级人民政府和本级有关部门村民住房建设管理工作进行考核。
第五章 责任追究
第二十七条 违反本办法规定，村民在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。
第二十八条 对在制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，以及其他违反治安管理规定的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十九条 对市人民政府有关部门和乡镇人民政府（街道办事处）相关责任人及其工作人员，有下列情形之一的，依照有关规定追究相关人员责任：
（一）未按照规定受理申请、办理规划许可和用地审批手续的；
（二）未按照规定免费提供放线服务的;
（三）未按照规定进行用地、规划核实的；
（四）对非法占用耕地、违法违规建设住房监管治理不到位、制止查处不力的；
（五）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。
本办法实施之日起，对新增村民违法违规建房乡镇人民政府（街道办事处）相关责任人一律依法依规进行组织纪律处理。
第三十条 未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行住房建设的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法拆除。其中违法占用永久基本农田进行住房建设，破坏种植条件，处占用永久基本农田的耕地开垦费七倍以上十倍以下的罚款，破坏永久基本农田以外的耕地的，处耕地开垦费五倍以上七倍以下罚款。
第三十一条 违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十二条 本办法由资兴市人民政府办公室负责解释。
第三十三条 本办法自2022年7月4日起施行，法律、法规另有规定的，从其规定。《资兴市人民政府办公室关于印发资兴市东江湖沿湖乡镇农村村民建房管理办法的通知》（资政办发〔2019〕6号）《资兴市人民政府办公室关于印发资兴市规范农村宅基地审批和住房建设管理暂行办法的通知》（资政办发〔2020〕19号）同时废止，市本级有关文件、规定如有与本文件不相符合的，以本文件为准。
附件:
1.湖南省农村村民住房建设管理流程图
2.农村宅基地和建房(规划许可)申请表
3.农村宅基地使用承诺书
4.农村宅基地和建房(规划许可)审批表
5.乡村建设规划许可证
6.农村宅基地批准书
7.农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表
8.环东江湖沿湖乡镇（街道）农村村民住房建设管理流程图
9.农村住房“全生命周期管理”流程图
10.村民建房质量安全责任承诺书（参考文本）
11.乡村建设工匠管理工作责任清单
资兴市乡村振兴局关于《资兴市规范农村宅基地审批和住房建设管理办法》的起草说明